Richtig geplant kann eine PV-Anlage zu einem eigenständigen Bestandteil der Immobilie werden – mit eigenen Erträgen, langfristigen Cashflows und verschiedenen Möglichkeiten zur Stromvermarktung.
Gerade bei Gewerbeimmobilien und größeren Immobilienportfolios stellt sich deshalb eine andere Frage als beim klassischen PV-Kauf: Wie lässt sich die vorhandene Dachfläche als wirtschaftliches Investment nutzen?
Vom ungenutzten Dach zur zusätzlichen Ertragsquelle
Eine große Dachfläche verursacht zunächst keinen direkten Ertrag. Gleichzeitig bietet sie eine Ressource, die bei vielen Gewerbeimmobilien bereits vorhanden ist: Fläche.
Mit einer Photovoltaikanlage lässt sich diese Fläche zur Stromproduktion nutzen. Der erzeugte Strom kann anschließend unterschiedlich eingesetzt werden. Je nach Immobilie kommen beispielsweise Eigenverbrauch, Stromlieferung an Nutzer vor Ort, Einspeisung oder andere Vermarktungsmodelle infrage.
Damit verändert sich auch die Perspektive auf den PV-Kauf.
Bei einem klassischen Anlagenkauf steht häufig die Frage im Mittelpunkt, wie viel Strom die Anlage produziert und wie viel davon selbst verbraucht werden kann. Für einen Immobilieninvestor geht es dagegen um eine umfassendere Betrachtung:
Welche Erträge kann das Objekt mit seiner Dachfläche erzielen und wie entwickelt sich daraus über die Laufzeit ein wirtschaftlicher Cashflow?
Diese Betrachtung ist besonders relevant, wenn mehrere Immobilien zum Portfolio gehören. Denn dann muss nicht jede Anlage isoliert betrachtet werden.
Ein Gebäude mit einer kleinen Dachfläche kann beispielsweise ein anderes wirtschaftliches Potenzial haben als eine große Logistik- oder Gewerbeimmobilie. Entscheidend sind unter anderem installierbare Leistung, Stromverbrauch, Dachzustand, Netzanschluss und die Möglichkeiten der Stromvermarktung.
Warum der Stromverbrauch für das Investment entscheidend ist
Die installierte Leistung einer PV-Anlage sagt zunächst wenig über deren wirtschaftlichen Erfolg aus.
Entscheidend ist, was mit dem erzeugten Strom passiert.
Wird der Solarstrom direkt am Standort verbraucht, kann er den Bezug von Netzstrom reduzieren. Wird mehr produziert als vor Ort benötigt wird, muss für den überschüssigen Strom eine weitere Nutzung beziehungsweise Vermarktung vorgesehen werden.
Deshalb sollte eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ausschließlich mit einem jährlichen Stromertrag arbeiten. Interessanter ist die Frage, wie die erzeugten Kilowattstunden tatsächlich genutzt werden.
Bei einer Gewerbeimmobilie können beispielsweise folgende Verbrauchssituationen vorkommen:
- ein Supermarkt mit kontinuierlichem Tagesverbrauch
- eine Produktionshalle mit hohem Maschinenverbrauch
- ein Bürogebäude mit starkem Verbrauch während der Arbeitszeiten
- eine Logistikimmobilie mit geringerem Eigenverbrauch
- ein gemischt genutztes Gebäude mit mehreren Stromverbrauchern
Obwohl auf allen Gebäuden eine ähnliche PV-Anlage installiert werden könnte, können sich daraus sehr unterschiedliche wirtschaftliche Ergebnisse ergeben.
Das liegt daran, dass die Solarproduktion und der Stromverbrauch zeitlich zusammenpassen müssen.
Eigenverbrauch ist nicht gleich Eigenverbrauch
Für Investoren ist deshalb nicht nur die jährliche Eigenverbrauchsquote interessant. Entscheidend ist, welcher Strompreis durch den selbst erzeugten Solarstrom tatsächlich ersetzt wird und welche Kosten für die alternative Vermarktung anfallen.
Eine Kilowattstunde Solarstrom kann wirtschaftlich unterschiedlich behandelt werden:
Direktverbrauch:
Der Strom wird am Standort genutzt und ersetzt entsprechenden Netzbezug.
Stromlieferung:
Der erzeugte Strom kann unter den jeweiligen Voraussetzungen an Nutzer innerhalb des Gebäudes geliefert werden, beispielsweise über ein Mieterstrommodell.
Einspeisung:
Nicht benötigter Solarstrom wird in das öffentliche Netz eingespeist und entsprechend den geltenden Regelungen vergütet beziehungsweise vermarktet.
Welche Kombination die wirtschaftlich sinnvollste ist, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten.
Die Bundesnetzagentur weist beispielsweise darauf hin, dass sich die Vergütung bei EEG-geförderten Anlagen unter anderem nach Leistung, Inbetriebnahmezeitpunkt und Einspeiseart richtet. Bei größeren Anlagen können zudem andere Vermarktungsanforderungen greifen.
Für einen Investor bedeutet das: Nicht die PV-Anlage allein ist das Investment – sondern das gesamte Geschäftsmodell dahinter.
Wie sich eine PV-Anlage in ein Immobilienportfolio integrieren lässt
Bei einem einzelnen Gebäude kann eine PV-Anlage als Einzelprojekt geplant werden. Bei einem Portfolio mit 20, 50 oder mehreren hundert Immobilien verändert sich die Aufgabe.
Dann geht es nicht mehr nur um die Frage:
„Können wir auf diesem Dach eine PV-Anlage bauen?“
Sondern vielmehr:
„Welche Gebäude unseres Portfolios bieten das größte wirtschaftliche Potenzial und wie können wir diese systematisch entwickeln?“
Dafür kann zunächst ein technisches und wirtschaftliches Screening aller Objekte durchgeführt werden.
Dabei können beispielsweise folgende Kriterien betrachtet werden:
Kriterium
Bedeutung für die Bewertung
Dachfläche
mögliche installierbare Leistung
Dachzustand
erwartbare Nutzungsdauer und Sanierungsbedarf
Stromverbrauch
Potenzial für Eigenverbrauch
Nutzerstruktur
Möglichkeit von Stromliefermodellen
Netzanschluss
technische Umsetzbarkeit
Standort
Solarertrag und lokale Rahmenbedingungen
Eigentumsverhältnisse
Entscheidungs- und Vertragsstruktur
Investitionskosten
Kapitalbedarf des Projekts
Vermarktung
mögliche Nutzung des erzeugten Stroms
Dadurch entsteht eine Art PV-Potenzialkarte des Portfolios.
Das ist für Bestandshalter besonders interessant, weil nicht jedes Objekt gleichzeitig umgesetzt werden muss.
Stattdessen können Projekte priorisiert werden: Welche Dächer sind technisch bereit? Welche Objekte bieten einen hohen Stromverbrauch? Wo stehen ohnehin Dachsanierungen an? Und welche Standorte lassen sich besonders einfach in einen standardisierten Rollout integrieren?
So wird aus vielen einzelnen PV-Projekten eine langfristige Portfolio-Strategie.
Was bedeutet die PV-Anlage für den Cashflow einer Immobilie?
Der wirtschaftliche Vorteil einer gekauften PV-Anlage besteht nicht nur darin, Stromkosten zu reduzieren.
Je nach Betreiber- und Vermarktungsmodell können mehrere Einnahme- beziehungsweise Einsparquellen zusammenkommen.
Dazu gehören beispielsweise:
Einsparungen durch Eigenverbrauch
Solarstrom ersetzt Strom, der ansonsten aus dem öffentlichen Netz bezogen werden müsste.
Erlöse aus Stromlieferung
Bei geeigneten Gebäuden kann Solarstrom an Nutzer vor Ort geliefert werden. Bei Mieterstrommodellen gelten dafür besondere gesetzliche Anforderungen und Abwicklungsprozesse.
Erlöse aus Einspeisung oder Vermarktung
Strom, der nicht vor Ort genutzt wird, kann abhängig vom Modell eingespeist oder vermarktet werden.
Zusätzliche strategische Effekte
Eine PV-Anlage kann außerdem Bestandteil einer umfassenderen ESG- und Dekarbonisierungsstrategie des Immobilienportfolios sein.
Diese verschiedenen Komponenten sollten in einer Wirtschaftlichkeitsrechnung getrennt betrachtet werden.
Eine hohe Eigenverbrauchsquote bedeutet beispielsweise nicht automatisch eine hohe Rendite. Umgekehrt kann eine Anlage mit niedrigerem Eigenverbrauch durch ihre Größe und die entsprechende Vermarktung trotzdem wirtschaftlich interessant sein.
Entscheidend ist das Zusammenspiel aller Faktoren.
Warum die Anlagengröße nicht automatisch maximiert werden sollte
Eine naheliegende Strategie wäre, jedes geeignete Dach möglichst vollständig mit Modulen zu belegen.
Technisch kann das sinnvoll sein – wirtschaftlich sollte die Entscheidung jedoch genauer betrachtet werden.
Denn zusätzliche Module erzeugen zwar zusätzliche Energie, gleichzeitig verändert sich aber auch die Verteilung zwischen Eigenverbrauch und Überschuss.
Bei einem Gebäude mit sehr hohem Stromverbrauch kann eine große Anlage einen großen Teil ihrer Produktion direkt am Standort absetzen.
Bei einem Gebäude mit niedrigem Verbrauch kann dagegen ein größerer Anteil des Stroms außerhalb des Gebäudes genutzt beziehungsweise vermarktet werden.
Damit verschiebt sich die wirtschaftliche Betrachtung.
Für Investoren bedeutet das: Die optimale Anlagengröße ist nicht zwingend die maximal mögliche Anlagengröße.
Stattdessen sollte die Größe aus Dachpotenzial, Stromverbrauch, Netzanschluss und Vermarktungsstrategieabgeleitet werden.
PV-Kauf, Dachpacht oder Mieterstrom?
Für Immobilienbesitzer gibt es nicht nur einen Weg, Dachflächen für Photovoltaik zu nutzen.
Beim Anlagenkauf investiert der Eigentümer selbst in die PV-Anlage und kann – abhängig vom Betreiber- und Vermarktungskonzept – von Eigenverbrauch, Stromlieferung und Einspeisung profitieren.
Bei einer Dachpacht wird die Dachfläche dagegen einem externen Betreiber zur Verfügung gestellt. Dieser übernimmt je nach Vertragsmodell Investition, Bau und Betrieb. Der Eigentümer erhält dafür eine vertraglich vereinbarte Gegenleistung.
Beim Mieterstrom kann die PV-Anlage wiederum so betrieben werden, dass Solarstrom direkt an Nutzer innerhalb des Gebäudes geliefert wird. Dabei entstehen zusätzliche energiewirtschaftliche Aufgaben, etwa bei Messung, Abrechnung und Stromlieferung.
Diese Modelle sind deshalb nicht einfach unterschiedliche Varianten derselben Investition.
Sie verteilen Kapitalbedarf, Risiko, Verantwortung und Ertrag unterschiedlich zwischen den Beteiligten.
Für einen Bestandshalter sollte daher zunächst die strategische Frage beantwortet werden:
Will ich selbst in die Energieerzeugung investieren und an deren wirtschaftlichem Potenzial partizipieren – oder möchte ich meine Dachfläche monetarisieren, ohne selbst Betreiber zu werden?
Erst danach lässt sich das passende Modell bestimmen.
Der unterschätzte Faktor: Skalierbarkeit
Bei einem einzelnen Dach kann eine individuelle Lösung funktionieren. Bei einem Immobilienportfolio wird sie schnell ineffizient.
Wenn für jedes Objekt ein anderer Planungsprozess, ein anderer Installateur, ein anderes Messkonzept und unterschiedliche Abläufe verwendet werden, steigt der Koordinationsaufwand mit jedem zusätzlichen Standort.
Ein skalierbarer PV-Rollout benötigt deshalb standardisierte Prozesse.
Dazu gehören beispielsweise:
- einheitliche Potenzialanalysen
- standardisierte technische Prüfungen
- strukturierte Abstimmung mit Netzbetreibern
- wiederholbare Planungsprozesse
- einheitliche Wirtschaftlichkeitsmodelle
- koordinierte Ausschreibungs- und Bauprozesse
- standardisierte Betriebs- und Monitoringstrukturen
Genau hier unterscheidet sich ein einzelnes PV-Projekt von einer Portfolio-Strategie.
PVAI positioniert den eigenen Ansatz deshalb nicht nur als Bau einer einzelnen Anlage, sondern als 360°-PV-Rollout über Immobilienportfolios – von der Potenzialanalyse über Planung und Umsetzung bis hin zu Betrieb und Vermarktung.
Was Immobilieninvestoren vor einer Investitionsentscheidung prüfen sollten
Bevor ein Portfolio in PV investiert, sollten nicht nur technische Daten gesammelt werden.
Eine belastbare Entscheidungsgrundlage sollte mindestens drei Ebenen verbinden:
1. Technisches Potenzial
Wie viel PV kann tatsächlich installiert werden?
2. Wirtschaftliches Potenzial
Welche Investition ist erforderlich und welche Cashflows beziehungsweise Einsparungen sind realistisch?
3. Operatives Potenzial
Kann das Modell über mehrere Immobilien hinweg effizient umgesetzt und betrieben werden?
Erst wenn diese drei Ebenen zusammenpassen, entsteht ein belastbares PV-Investment.
Gerade bei größeren Portfolios kann es deshalb sinnvoll sein, zunächst nicht sofort in die Umsetzung zu gehen, sondern das gesamte Portfolio zu analysieren.
So lassen sich geeignete Objekte identifizieren, Projekte priorisieren und unterschiedliche Modelle miteinander vergleichen.
Fazit: Photovoltaik wird vom Dachprojekt zum Immobilieninvestment
Eine PV-Anlage kann für Immobilienbesitzer weit mehr sein als eine technische Ergänzung auf dem Dach.
Sie kann Teil der wirtschaftlichen Strategie einer Immobilie werden – mit potenziellen Einsparungen, Stromerlösen und langfristigen Cashflows.
Der entscheidende Schritt besteht deshalb nicht darin, möglichst schnell eine PV-Anlage zu kaufen. Entscheidend ist, vorher das wirtschaftliche Potenzial der Immobilie zu verstehen.
Welche Dachflächen eignen sich? Wie hoch ist der Stromverbrauch? Welche Nutzer befinden sich im Gebäude? Welches Vermarktungsmodell passt? Welche Investition ist erforderlich? Und lässt sich das Konzept auf weitere Immobilien übertragen?
Wer diese Fragen systematisch beantwortet, betrachtet Photovoltaik nicht mehr als Einzelmaßnahme, sondern als Bestandteil einer langfristigen Immobilienstrategie.
Gerade für Bestandshalter und Immobilieninvestoren kann daraus ein skalierbarer Ansatz entstehen: Dachflächen werden zu Energieflächen und Energieflächen zu einem Bestandteil des Portfoliowerts.
