Eine Alternative ist die Dachpacht für eine PV-Anlage: Der Gebäudeeigentümer stellt seine Dachfläche einem externen Betreiber zur Verfügung. Dieser installiert und betreibt dort auf eigene Rechnung eine Photovoltaikanlage.
Besonders interessant kann dieses Modell für Gewerbehallen, Logistikimmobilien, Produktionsgebäude, landwirtschaftliche Gebäude oder andere Immobilien mit großen Dachflächen sein. Der Eigentümer kann seine Dachfläche wirtschaftlich nutzen, ohne selbst die Investition in die Solaranlage übernehmen zu müssen.
Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Modellen: Bei einer reinen Dachpacht verpachtet der Eigentümer die Fläche. Betreiber der Photovoltaikanlage ist grundsätzlich der Investor oder Projektentwickler. Nach dem EEG muss der Anlagenbetreiber nicht mit dem Eigentümer des Gebäudes oder der Anlage identisch sein. Anlagenbetreiber ist vielmehr, wer die Anlage tatsächlich zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien nutzt.
Wie funktioniert die Dachpacht für eine PV-Anlage?
Bei einer klassischen Dachverpachtung schließen Gebäudeeigentümer und PV-Betreiber einen langfristigen Nutzungs- beziehungsweise Pachtvertrag über eine konkret definierte Dachfläche.
Der Investor übernimmt typischerweise die Planung, Finanzierung, Installation und den Betrieb der Photovoltaikanlage. Die IHK Berlin beschreibt die Dachverpachtung entsprechend als Modell, bei dem der Gebäudeeigentümer seine Dachfläche einem Dritten zur Verfügung stellt, der darauf eine PV-Anlage installiert und betreibt.
Der Gebäudeeigentümer erhält dafür die vereinbarte Gegenleistung. Wie diese ausgestaltet wird, ist Vertragsfrage. Möglich sind beispielsweise laufende Pachtzahlungen oder eine im Voraus vereinbarte Zahlung für einen längeren Nutzungszeitraum.
Der erzeugte Solarstrom steht nicht automatisch dem Gebäudeeigentümer zu. Grundsätzlich gehört der erzeugte Strom zunächst dem Betreiber der PV-Anlage. Dieser entscheidet im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen über die Nutzung und Vermarktung des Stroms.
Je nach Projekt kann der Betreiber den Strom beispielsweise vollständig ins Netz einspeisen, direkt an einen Verbraucher vor Ort liefern oder ein anderes zulässiges Vermarktungsmodell wählen. Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem von Anlagenleistung, Stromverbrauch am Standort, Netzanschluss und Vermarktungskonzept ab. Die Bundesnetzagentur unterscheidet bei Gebäudesolaranlagen unter anderem zwischen Voll- beziehungsweise Teileinspeisung und lokalen Liefermodellen.
Für welche Dächer eignet sich eine PV-Dachpacht?
Nicht jede Dachfläche ist automatisch für eine langfristige Verpachtung geeignet. Für einen Investor muss das Projekt technisch und wirtschaftlich tragfähig sein.
Besonders relevant sind dabei:
- verfügbare und zusammenhängende Dachfläche
- Dachausrichtung und mögliche Verschattung
- Statik und Tragfähigkeit
- Zustand und verbleibende Lebensdauer der Dacheindeckung
- Zugangsmöglichkeiten für Montage und Wartung
- Netzanschlussmöglichkeiten
- mögliche Anlagenleistung
- geplante Nutzung oder Veränderungen des Gebäudes
- Laufzeit, über die das Dach zur Verfügung steht
Gerade der Zustand des Daches ist ein wesentlicher Punkt. Eine Photovoltaikanlage wird für einen langen Betriebszeitraum geplant. Muss das Dach wenige Jahre nach der Installation grundlegend saniert werden, können erhebliche Zusatzkosten und Nutzungskonflikte entstehen.
Vor Vertragsabschluss sollte deshalb geprüft werden, ob Dachsanierungen oder andere bauliche Maßnahmen während der vorgesehenen Vertragslaufzeit absehbar sind.
Auch die sichere Montage ist relevant. Die IHK weist darauf hin, dass bei der Installation von PV-Anlagen unter anderem bestehende Bausubstanz, Untergründe, Statik sowie zusätzliche Wind- und Schneelasten berücksichtigt werden müssen.
Welche Einnahmen bringt eine Dachpacht für Photovoltaik?
Eine pauschale Aussage wie „Dachpacht bringt X Euro pro Quadratmeter“ ist nicht seriös. Die Wirtschaftlichkeit hängt stark vom einzelnen Standort und vom jeweiligen Projekt ab.
Für einen Investor ist nicht allein die Größe des Daches entscheidend. Relevant sind unter anderem:
- installierbare PV-Leistung
- erwarteter Stromertrag
- Netzanschlusskosten
- Investitions- und Betriebskosten
- Vergütungs- beziehungsweise Vermarktungsmodell
- Dachzustand
- Vertragslaufzeit
- Kosten für technische oder bauliche Anpassungen
Auch die Art der Stromvermarktung beeinflusst den wirtschaftlichen Spielraum des Projekts.
Bei kleineren und mittleren Dachanlagen können beispielsweise Einspeisevergütungen relevant sein. Die Bundesnetzagentur weist darauf hin, dass Solaranlagen bis 100 kW unter den jeweiligen EEG-Voraussetzungen eine Einspeisevergütung nutzen können; die konkrete Förderhöhe hängt unter anderem von Leistung und Inbetriebnahmezeitpunkt ab.
Bei größeren Anlagen können andere Vermarktungsformen und regulatorische Anforderungen zum Tragen kommen.
Für Eigentümer bedeutet das: Nicht allein die höchste angebotene Dachpacht sollte über die Auswahl eines Investors entscheiden. Mindestens genauso wichtig sind Bonität, Erfahrung, Vertragsgestaltung und die Frage, wie mit Schäden, Dachsanierungen oder einem späteren Immobilienverkauf umgegangen wird.
Was sollte im Dachpachtvertrag geregelt werden?
Der Pacht- beziehungsweise Nutzungsvertrag ist der zentrale Bestandteil eines Dachpachtprojekts. Da Photovoltaikanlagen langfristig betrieben werden, können Entscheidungen im Vertrag Auswirkungen über viele Jahre haben.
Die Energieagentur Rheinland-Pfalz weist bei der Dachverpachtung ausdrücklich darauf hin, dass insbesondere Zugangsrechte und die Haftung bei Dachschäden vertraglich berücksichtigt werden sollten.
In einem professionellen Vertrag sollten insbesondere folgende Punkte eindeutig geregelt werden:
- exakt genutzte Dach- und Nebenflächen
- Vertragsbeginn und Laufzeit
- Höhe und Zahlungsweise der Pacht
- Planung und Errichtung der PV-Anlage
- Zugangs- und Betretungsrechte
- Wartung und Reparaturen
- Haftung für Schäden am Gebäude
- Versicherung der Anlage
- Verantwortlichkeit für Leitungswege und technische Einrichtungen
- Umgang mit Dachsanierungen
- Änderungen oder Erweiterungen des Gebäudes
- Verkauf der Immobilie
- vorzeitige Vertragsbeendigung
- Insolvenz oder Betreiberwechsel
- Rückbau der PV-Anlage
- Zustand des Daches nach Vertragsende
Vor allem der Rückbau sollte nicht offenbleiben. Der Vertrag sollte festlegen, wer nach Vertragsende für Demontage und Kosten verantwortlich ist und in welchem Zustand die Dachfläche zurückgegeben werden muss.
Auch ein möglicher Immobilienverkauf sollte von Beginn an berücksichtigt werden. Ein langfristiges Nutzungsrecht für eine PV-Anlage kann für einen späteren Käufer der Immobilie relevant sein. Die konkrete rechtliche Absicherung langfristiger Nutzungsrechte sollte deshalb im jeweiligen Projekt durch entsprechend qualifizierte rechtliche Beratung geprüft werden.
Dach verpachten oder Photovoltaikanlage selbst betreiben?
Eine Dachpacht ist vor allem ein Modell für Eigentümer, die ihre Dachfläche für Photovoltaik nutzbar machen möchten, ohne selbst Betreiber der Anlage zu werden.
Der Vorteil liegt im vergleichsweise geringen betrieblichen Aufwand. Die Energieagentur Rheinland-Pfalz bewertet die reine Dachverpachtung entsprechend als Modell mit relativ niedrigem Aufwand während der Betriebsphase; die wesentlichen Aufgaben entstehen vor allem bei Projektvorbereitung und Vertragsgestaltung.
Dafür gibt der Eigentümer allerdings auch einen Teil des wirtschaftlichen Potenzials der Dachfläche an den Investor ab.
Wer die PV-Anlage selbst finanziert und betreibt, kann dagegen grundsätzlich stärker an den Erlösen beziehungsweise eingesparten Stromkosten partizipieren, trägt jedoch auch Investitionsrisiko, Betriebspflichten und organisatorischen Aufwand.
Zwischen beiden Varianten existieren zudem weitere Modelle. Beim PV-Contracting übernimmt beispielsweise ein externer Contractor Investition und Betrieb, während der erzeugte Solarstrom unter bestimmten Vertragsmodellen direkt vor Ort an das Unternehmen geliefert werden kann. Die IHK Berlin nennt neben Dachverpachtung ausdrücklich Eigenverbrauch, Volleinspeisung, Direktstromlieferung und Contracting als unterschiedliche Geschäftsmodelle für Gewerbeimmobilien.
Deshalb sollte vor einer reinen Dachverpachtung geprüft werden, welches Ziel der Eigentümer verfolgt: Geht es hauptsächlich um planbare Einnahmen ohne eigene Investition, kann die Dachpacht sinnvoll sein. Soll dagegen der Stromverbrauch des Gebäudes langfristig reduziert oder der Solarstrom direkt für Produktion, Ladeinfrastruktur oder andere Verbraucher genutzt werden, können Eigenbetrieb, Direktlieferung oder Contracting wirtschaftlich interessanter sein.
Eine pauschal beste Lösung gibt es nicht. Entscheidend sind Dach, Stromverbrauch, Investitionsbereitschaft und das gewünschte Betreiberkonzept.
