Eine Möglichkeit, dieses Potenzial zu erschließen, ist die Dachpacht für Photovoltaik.
Dabei stellt der Immobilieneigentümer seine Dachfläche einem externen Betreiber zur Verfügung. Dieser übernimmt je nach Vertragsmodell die Planung, Finanzierung, Installation und den Betrieb der Photovoltaikanlage. Der Eigentümer erhält im Gegenzug eine vertraglich vereinbarte Vergütung.
Gerade für Bestandshalter und Immobilieninvestoren kann das interessant sein: Die Dachfläche wird wirtschaftlich genutzt, ohne dass der Eigentümer selbst zwingend in die PV-Anlage investieren und deren Betrieb übernehmen muss.
Dachfläche allein reicht nicht aus
Ein großes Dach bedeutet nicht automatisch, dass dort eine große PV-Anlage errichtet werden kann.
Technische Aufbauten, Lichtkuppeln, Verschattung, Abstände, Dachzugänge oder statische Anforderungen können die tatsächlich nutzbare Fläche reduzieren. Auch der Zustand des Daches sollte vor einer langfristigen Nutzung geprüft werden.
Das ist besonders wichtig, weil eine Photovoltaikanlage über viele Jahre auf dem Gebäude betrieben werden soll. Muss das Dach beispielsweise in absehbarer Zeit saniert werden, sollte diese Maßnahme möglichst vor der Installation berücksichtigt werden.
Für eine Dachpachtanalyse sind deshalb unter anderem folgende Punkte relevant:
- nutzbare Dachfläche
- Zustand und Restlebensdauer des Daches
- Statik und Dachkonstruktion
- Ausrichtung und Verschattung
- technische Aufbauten
- mögliche installierbare PV-Leistung
- Netzanschluss
- Eigentums- und Nutzungsstruktur
- geplante Sanierungen oder Umbauten
Erst aus diesen Faktoren ergibt sich das tatsächliche PV-Potenzial einer Immobilie.
Wie funktioniert Dachpacht?
Bei einer Dachpacht schließen Immobilieneigentümer und PV-Betreiber einen langfristigen Nutzungsvertrag.
Der Eigentümer stellt die vereinbarte Dachfläche zur Verfügung. Der Betreiber errichtet und betreibt die Anlage entsprechend der vertraglichen Vereinbarung. Wer rechtlich als Betreiber der PV-Anlage gilt, hängt dabei nicht allein vom Eigentum an der Immobilie ab. Die Bundesnetzagentur stellt klar, dass Betreiber und Gebäude- beziehungsweise Grundstückseigentümer unterschiedliche Personen oder Unternehmen sein können. Maßgeblich sind unter anderem tatsächliche Kontrolle, eigenverantwortliche Bestimmung des Anlagenbetriebs und das wirtschaftliche Risiko.
Genau diese Trennung zwischen Immobilie und PV-Anlage macht die Dachpacht für bestimmte Eigentümer interessant.
Der Immobilieneigentümer stellt die Fläche bereit und erhält eine Vergütung, während der externe Betreiber die Anlage entsprechend der vertraglichen Struktur entwickelt und betreibt.
Welche Vorteile bietet Dachpacht für Bestandshalter?
Der wesentliche Unterschied zum Eigenbetrieb liegt in der Verteilung von Kapital, Verantwortung und Risiko.
Beim Eigenbetrieb investiert der Eigentümer selbst in die Photovoltaikanlage und ist für deren Betrieb verantwortlich. Bei einer Dachpacht übernimmt der externe Betreiber diese Aufgaben – abhängig vom konkreten Vertrag.
Für einen Bestandshalter kann das besonders bei mehreren Immobilien interessant sein.
Statt jede Dachfläche selbst zu entwickeln, können geeignete Gebäude systematisch identifiziert und anschließend mit einem passenden Betreiber umgesetzt werden.
Damit entsteht ein anderes Ertragsmodell:
Eigenbetrieb:
Der Eigentümer investiert selbst und partizipiert an den wirtschaftlichen Ergebnissen der PV-Anlage.
Dachpacht:
Der Eigentümer stellt seine Dachfläche zur Verfügung und erhält dafür eine vertraglich vereinbarte Vergütung.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt deshalb nicht nur von der möglichen Rendite ab. Auch Kapitalbindung, Verwaltungsaufwand, Risikobereitschaft und geplante Haltedauer der Immobilie spielen eine Rolle.
Der Dachzustand ist ein entscheidender Faktor
Eine der wichtigsten Fragen vor einer Dachverpachtung lautet:
Wie lange kann das Dach voraussichtlich genutzt werden?
Eine PV-Anlage sollte nicht auf einer Dachfläche geplant werden, bei der kurzfristig eine größere Sanierung bevorsteht, ohne diese Situation vorher zu berücksichtigen.
Denn eine spätere Dachsanierung kann zusätzlichen Aufwand verursachen. Je nach Konstruktion und Vertrag muss die PV-Anlage möglicherweise teilweise oder vollständig demontiert und anschließend wieder installiert werden.
Deshalb sollten Dachsanierung und PV-Projekt möglichst gemeinsam betrachtet werden.
Gerade bei größeren Immobilienportfolios kann das einen praktischen Vorteil bieten: Dächer lassen sich nicht nur nach ihrem PV-Potenzial, sondern auch nach ihrem Sanierungsbedarf priorisieren.
Ein technisch geeignetes Dach mit ausreichender Restlebensdauer kann beispielsweise früher umgesetzt werden. Ein sanierungsbedürftiges Gebäude wird zunächst zurückgestellt.
So lassen sich PV-Potenzial und Instandhaltungsplanung miteinander verbinden.
Was sollte im Dachpachtvertrag geregelt sein?
Eine Dachpacht läuft häufig über einen langen Zeitraum. Entsprechend wichtig ist eine klare vertragliche Regelung.
Die Verbraucherzentrale weist bei langfristigen PV-Miet- und Pachtmodellen ebenfalls darauf hin, dass Vertragsbedingungen über die gesamte Laufzeit sorgfältig geprüft werden sollten.
Bei einer Dachpacht können unter anderem folgende Punkte relevant sein:
Nutzungsfläche
Welche konkrete Dachfläche darf für die PV-Anlage genutzt werden?
Vertragslaufzeit
Wie lange gilt der Vertrag und welche Regelungen bestehen für Verlängerung oder Beendigung?
Vergütung
Wie wird die Dachpacht berechnet und wann wird sie ausgezahlt?
Zugang und Wartung
Wann darf der Betreiber das Grundstück und Gebäude betreten, um die Anlage zu installieren, zu warten oder zu reparieren?
Dachsanierung
Was passiert, wenn während der Vertragslaufzeit eine Sanierung erforderlich wird?
Verkauf der Immobilie
Wie wird mit dem Vertrag umgegangen, wenn das Gebäude verkauft wird?
Betreiberwechsel
Was passiert bei einem Wechsel des Betreibers oder einer Veränderung der Gesellschaftsstruktur?
Rückbau
Wer ist am Ende der Nutzungsdauer für die Entfernung der Anlage verantwortlich und wer trägt die Kosten?
Die konkrete Vertragsgestaltung sollte dabei immer individuell rechtlich geprüft werden.
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Für Immobilieninvestoren ist dieser Punkt besonders relevant.
Ein Gebäude kann während einer langfristigen Dachpacht den Eigentümer wechseln. Deshalb sollte bereits bei Vertragsabschluss geregelt sein, wie ein späterer Verkauf behandelt wird.
Für den Käufer kann die bestehende Dachpacht Teil der wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen der Immobilie werden. Die PV-Anlage und das damit verbundene Nutzungsrecht sollten deshalb nicht isoliert betrachtet werden.
Das zeigt auch: Eine Dachpacht ist kein kurzfristiges Zusatzgeschäft. Sie kann die Nutzung einer Immobilie über viele Jahre beeinflussen.
Dachpacht im Immobilienportfolio
Bei einer einzelnen Immobilie ist die Bewertung vergleichsweise überschaubar. Bei einem Portfolio mit vielen Gewerbeobjekten steigt die Komplexität.
Nicht jedes Dach ist gleich gut geeignet. Deshalb kann ein strukturiertes Portfolio-Screening sinnvoll sein.
Dabei können die Immobilien zunächst nach Kriterien wie Dachgröße, Zustand, Strompotenzial, technischer Eignung und Netzanschluss bewertet werden.
Anschließend lassen sich geeignete Standorte detaillierter prüfen und priorisieren.
Ein möglicher Ablauf:
1. Portfolio analysieren
Welche Gebäude verfügen über grundsätzlich geeignete Dachflächen?
2. Technisch prüfen
Wie ist der Zustand des Daches und welche PV-Leistung ist realistisch?
3. Wirtschaftlich bewerten
Welches PV-Potenzial besitzt die Immobilie und welche Dachpacht ist unter den Projektbedingungen darstellbar?
4. Projekte priorisieren
Welche Standorte sind technisch und wirtschaftlich besonders geeignet?
5. Schrittweise umsetzen
Geeignete Gebäude werden nacheinander entwickelt.
So wird aus vielen einzelnen Dachflächen ein strukturierter PV-Rollout für das Immobilienportfolio.
Dachpacht oder Eigenbetrieb?
Die Dachpacht und der Eigenbetrieb verfolgen unterschiedliche Ziele.
Beim Eigenbetrieb übernimmt der Eigentümer die Investition und den Betrieb selbst und kann stärker am wirtschaftlichen Potenzial der Anlage partizipieren. Dafür trägt er auch mehr Verantwortung und bindet Kapital.
Bei der Dachpacht wird ein größerer Teil dieser Aufgaben an den Betreiber übertragen. Dafür erhält der Eigentümer eine vertraglich vereinbarte Vergütung.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht einfach:
„Welche Variante bringt mehr?“
Sondern vielmehr:
- Wie viel Kapital soll investiert werden?
- Wie viel Verantwortung soll beim Eigentümer bleiben?
- Welche Risiken sollen übernommen werden?
- Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?
- Welche Rolle soll Photovoltaik im Portfolio spielen?
- Ist ein planbarer Dacherlös wichtiger als die direkte Beteiligung am PV-Geschäft?
Die Antworten darauf bestimmen, welches Modell zur jeweiligen Immobilie oder zum gesamten Portfolio passt.
Dachflächen als Teil der Immobilienstrategie
Dachpacht kann eine Möglichkeit sein, ungenutzte Dachflächen für Photovoltaik zu erschließen, ohne dass der Immobilieneigentümer selbst die gesamte Investition und den Betrieb einer PV-Anlage übernehmen muss.
Für einzelne Gewerbeimmobilien kann das bereits interessant sein. Besonders relevant wird das Modell jedoch bei größeren Portfolios: Durch ein systematisches Screening können geeignete Dächer identifiziert, technisch geprüft und schrittweise entwickelt werden.
Dabei sollte nicht nur die Größe der Dachfläche betrachtet werden. Dachzustand, technische Eignung, Netzanschluss, Vertragsstruktur und langfristige Immobilienstrategie gehören ebenso zur Bewertung.
So wird aus einer ungenutzten Dachfläche nicht einfach nur eine verpachtete Fläche, sondern ein Bestandteil der langfristigen Nutzung und Wertschöpfung einer Immobilie.
